12 olulist punkti kinnisvara käibemaksust

Kinnisvara maksustamine käibemaksuga on üks keerulisemaid käibemaksuga seotud teemasid. Tuleb teada reegleid, millal on käibemaksu lisamine kohustuslik, millal valikuline ja millal käibemaksu mitte mingil juhul lisada ei tohi. Mittekäibemaksukohustuslasest ettevõtet kinnisvara käibemaksuga maksustamise teema ei puuduta, sest sõltumata tehingu suurusest tal käibemaksukohustust ei teki. Kõigil teistel on aga vaja teada, millised tehingud on käibemaksuga maksustatavad ja millised mitte.

1. Uue kinnisvara müük on alati 20% käibemaksuga maksustatud. Sõltumata sellest, kas müüakse korterit, elumaja või äripinda, kui müük toimub enne reaalse kasutamise algust, siis tuleb müügihinnale lisada käibemaks.

2. Käibemaks tuleb kinnisasja müügi hinnale lisada ka siis, kui oled ehitist oluliselt parendanud. See tähendab, et kui oled ostnud kinnisvara ja seda põhjalikult remontinud või renoveerinud, nii et selle parendamiseks tehtud väljaminekud on üle 110% ostuhinnast, loetakse seda oluliselt parendatud kinnisasjaks, mille müügile tuleb lisada käibemaks.

3. Krundi müük on käibemaksuga maksustatav juhul, kui tegemist on ehitusmaaga. Ehitusmaana käsitatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses sellist kinnisasja, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku või -rajatist ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt.

4. Kasutatud eluruumi müük on alati maksuvaba käive. Kui uue eluruumi müügil peab alati lisama käibemaksu, siis edasisel müügil ei ole käibemaksu lisamine lubatud. Seda, kas tegemist on eluruumiga, tuleb otsustada lähtuvalt ehituslikust kasutusotstarbest ja ehitusregistri andmetest. Näiteks külaliskorter võib ehitusregistris olla arvel ka äripinnana.

5. Kasutatud mitteeluruumi müügi korral on võimalik valida, kas lisada müügihinnale käibemaks või mitte. Otsuse tegemisel tuleks lähtuda sellest, kas kinnisasja ostmisel ja renoveerimisel on käibemaksu tagasi küsitud ja millal ning milleks ostja plaanib kinnisasja kasutada. Kui kinnisasi on ostetud koos käibemaksuga vähem kui 10 aastat tagasi või tehtud selle aja jooksul olulisi investeeringuid, millelt on käibemaksu tagasi küsitud, on müüjal kasulik müügihinnale käibemaks lisada. Kui ostja on käibemaksukohustuslane ja kavatseb kinnisasja kasutada maksustatava käibe tarbeks, siis on ostjale see otsus neutraalne. Kui ostja kavatseb kinnisasja kasutada maksuvaba käibe tarbeks, siis tema ostuhinnalt käibemaksu tagasi küsida ei saa ja kinnisasja ostuhind muutub tema jaoks 20% kallimaks.

6. Kasutatud mitteeluruumi müügihinnale käibemaksu lisamisel tuleb sellest maksuametit teavitada eelnevalt. Teavitamine peab olema kirjalik, täpset formaati ei ole määratud. Ostja võiks küsida müüjalt kinnitust, et selline teavitus on tehtud. Selleks võib küsida koopiat teavitusest või panna notariaalsesse müügilepingusse kinnitus maksuameti teavitamisest. Ostja seda ise kontrollida ei saa.

7. Valikulise käibemaksu rakendamisel tuleb kasutada pöördmaksustamist. See tähendab, et müüja ei lisa arvele käibemaksu, ainult viite pöördmaksustamise kasutamisele (st arvele tulebki kirjutada “pöördmaksustamine”, § ei pea lisama). Ostja maksab müüjale netohinna ilma käibemaksuta ja deklareerib oma deklaratsioonis nii müügikäibemaksu kui ostukäibemaksu (kui on õigus käibemaks maha arvata). Kui mahaarvamise õigust ei ole, siis maksab ostja käibemaksu ise maksuametile.

8. Kinnisvara kasutamine maksuvaba käibe jaoks toob kaasa käibemaksu korrigeerimiskohustuse. Kui uue korteri ostmisel oli plaanis seda kasutada majutusteenuse pakkumiseks ja ostukäibemaks küsiti tagasi, siis kasutusotstarbe muutmine või müük enne 10 aastat toob endaga kaasa kohustuse osa käibemaksu tagasi maksta.
Kui hoida korterit vähemalt 10 aastat ja kasutada ainult maksustatava käibe tarbeks (näiteks majutusteenuse pakkumiseks, kontoriruumina või muul eesmärgil väljaüürimiseks), siis on ostukäibemaksuga kõik korras.
Kui korterit üüriti välja ka eluruumina, siis see liigitub maksuvabaks käibeks ja tuleb ostukäibemaksu korrigeerida.
Kui korter müüakse ära enne 10 aastat ja paraku tuleb seda teha ilma käibemaksuta, siis tuleb ostult tagasisaadud käibemaks samuti osaliselt riigile tagasi maksta.
Samasugust arvestust tuleb pidada ka kinnisasjaga seotud renoveerimiskulude osas – ka nende käibemaksule kehtivad samad reeglid ehk kui põhivara võõrandatakse varem kui 10 aastat peale kulutuste tegemist, tuleb käibemaksu korrigeerida. See reegel kehtib küll ainult selliste renoveerimiskulude kohta, mis võetakse raamatupidamises arvele põhivara maksumust suurendavana (ümberehitus).

9. Teatud juhtudel võib kinnisasja müüa kui ettevõtet. Seda juhul, kui see on majandusüksus ja teenib tulu. Tavaliselt, kui sellist varianti soovitakse kasutada, ongi kasutusel ettevõte, mille vara on kinnisasi ja mille äritegevus on seotud ainult selle konkreetse kinnisasja haldamisega. See skeem on väga levinud äripindade korral, mis tihti omanikku vahetavad. Kuna osaluse võõrandamine ei ole käive, siis mingit korrigeerimisperioodi ei teki.

10. Korteri üürile andmine eluruumina on maksuvaba käive ja üürile käibemaksu lisada ei tohi. See kehtib kõigile lepingutele, mis on pikemad kui 3 kuud. Sellisel juhul ei tohi korteri ostult käibemaksu tagasi küsida, samuti ei tohi käibemaksu tagasi arvestada korteri tarbeks soetatud asjadelt ja teenustelt.

11. Korterit majutusteenusena lühiajaliselt välja üürides tuleb see maksustada 9% käibemaksuga. Majutusteenuse ja eluruumina üürimise vahe tuleneb turismiseadusest ja ajaliseks piiriks on 3 kuud. Majutusteenuse mitte-maksuvabastus on käibemaksuseaduses lausa eraldi välja toodud (KMS §16 lg 2 p2). Ettevõtjal on vastavalt õigus ka korteri ostult käibemaks tagasi küsida, samuti korteri tarbeks ostetud asjadelt ja teenustelt.

12. Kui ettevõttel on maksustatav käive (nt teenuste osutamine) ja investeeringuna lisandub korteri üürile andmine eluruumina (maksuvaba käive), läheb käibemaksuarvestus keeruliseks. Siis tohib käibemaksu tagasi arvestada vaid osaliselt, valides kas proportsionaalse meetodi või otsearvestuse ja proportsionaalse mahaarvamise segameetodi. Üldiselt on siiski lihtsam erinevad tegevused hoida eraldi ettevõtetes.

Kinnisvara käibemaksu puhul kehtib reegel, kolm korda mõõda, üks kord lõika. See tähendab, et enne kui ettevõtte nimel kinnisvaratehinguid teed, siis uuri pigem kauem, aga põhjalikult, kuidas käibemaksu lisandumise või mitte-lisandumisega on.

Kasutatud mitte-eluruumi puhul pea meeles, et soovides käibemaksu rakendada, pead sellest kindlasti maksuametit eelnevalt teavitama. Kui sa maksuametit ei teavita, kuid oled arvele käibemaksu lisanud, pead müüjana endiselt käibemaksu tasuma, kuid ostja seda tagasi küsida ei saa.

Loe ka meie teisi artikleid maksude teemal.