Kinnisvara käibemaks: 12 olulist otsust
Uuendatud 3. novembril 2026. Esmakordselt avaldatud 24. septembril 2019.
Kinnisvara käibemaks mõjutab tehingu hinda, rahavajadust ja investeeringu tasuvust. Enne ettevõttele ruumide ostmist, korteri väljaüürimist või kinnistu müümist tuleb vastata kolmele küsimusele: kas tehing on maksustatav, kas ostu käibemaksu saab maha arvata ning kas hiljem võib tekkida kohustus see osaliselt või täielikult tagasi maksta.
Reeglid on algse artikli avaldamisest oluliselt muutunud. Standardmäär on alates 1. juulist 2025 24% ja majutuse määr alates 1. jaanuarist 2025 13%. Samal aastal laienes uue kinnisvara müügi maksustamine ning muutus põhivara sisendkäibemaksu korrigeerimine esmasel kasutuselevõtul. Allpool on 12 otsustuskohta Eestis asuva kinnisvaraga tegelevale ettevõtjale. Määrade alus on käibemaksuseaduse § 15.
| Olukord | Lähtekoht | Mida enne otsust kontrollida? |
|---|---|---|
| Uue ehitise või ehitusmaa müük | Maksustatav tehing | Müüja maksukohustus, kasutuselevõtu ja varasemate müükide ajalugu |
| Kasutatud äripinna müük | Üldjuhul maksuvaba; maksustamine võib olla valitav | Varasem sisendkäibemaks, ostja kasutusplaan, MTA teavitus ja pöördmaksustamine |
| Eluruumi üür | Maksuvaba | Tegelik kasutus ning ostu ja kulude käibemaksu mahaarvamise piirang |
| Majutusteenus | Maksukohustuslasel majutus 13% | Teenuse tegelik sisu; lisateenustele võib kehtida teine määr |
Tabel on lähtekoht. Maksukohustuslasena registreerimata ettevõtja ja erandlike tehingute puhul tuleb kõigepealt hinnata maksukohustuse tekkimist.
1. Ka registreerimata ettevõtjal võib tekkida käibemaksukohustus
Väide „me pole käibemaksukohustuslased, seega müügi suurus ei loe” võib minna kalliks. Eestis asuval ettevõtjal on registreerimise piirmäär üldjuhul 40 000 eurot kalendriaastas. Näiteks edasimüügiks arendatud ehitusmaa müük võib selle piiri ületada ja tuua kaasa registreerimise ning müügi maksustamise. Põhivara müük piirmäära hulka ei kuulu, kuid müügiks soetatud vara ei muutu põhivaraks pelgalt raamatupidamiskonto nimetuse tõttu. Seda selgitab MTA kinnisasja müügi juhend.
Alates 2025. aastast arvestatakse piirmäära hulka ka teatud maksuvabu kinnisvaratehinguid, sealhulgas tavapärast üürikäivet; erandid puudutavad põhivara müüki ja juhuslikke tehinguid. Üksnes maksuvaba käibega ettevõtjal ei teki sellest automaatselt registreerimiskohustust. Üüri ja muu äritegevuse koosmõju tuleb siiski läbi arvutada. Alus: KMS § 19 ja § 19¹ lg 3.
2. Uue kinnisvara esimene müük võib olla maksustatav ka pärast kasutuselevõttu
Maksukohustuslase uue ehitise või selle osa müük enne esmast kasutuselevõttu on maksustatav 24% määraga. Alates 2025. aastast on maksustatav ka esimene müük ühe aasta jooksul pärast esmast kasutuselevõttu. See hõlmab ka uut eluruumi. Seega ei muuda korteri vahepealne väljaüürimine müüki kohe maksuvabaks.
Ühe aasta reegel puudutab esimest müüki pärast kasutuselevõttu, mitte automaatselt kõiki selle aasta edasimüüke. Kasutuselevõtt tähendab tegelikku otstarbekohast kasutamist; kasutusluba üksi seda ei tõenda. Kogu enne hinna kokkuleppimist kasutus- ja tehingute ajalugu. Reeglit ning näiteid selgitab MTA juhend maksustatava kinnisasja müügi kohta.
3. Ulatuslik renoveerimine võib muuta müügi maksustatavaks
Oluliselt parendatud ehitise müügile kehtib samalaadne reegel: maksustatakse müük enne taaskasutuselevõttu ning alates 2025. aastast ka esimene müük ühe aasta jooksul pärast seda.
Parendamine on selle reegli järgi oluline, kui kulutused on vähemalt 110% ehitise või selle osa parendamiseelsest soetusmaksumusest. Näiteks 50 000-eurose soetusmaksumuse puhul on piir 55 000 eurot parenduskulusid. See ei tähenda 10% suurust remonti. Hoone, maa ja parenduste maksumuse alus lase enne müüki üle kontrollida. Alus: KMS § 16 lg 2 p 3.
4. Maa puhul kontrolli ehitusmaa tunnuseid
Ehitusmaa müük ei ole maksuvaba kinnisasjatehing. Ehitusmaa määratlust võivad täita näiteks hoonestamata maa planeering, projekteerimistingimused, ehitusteatis või üle 50% elamu- või ärimaa sihtotstarve, ka nende koosesinemisel. Tehnovõrk või -rajatis ei välista ehitusmaaks liigitamist.
Vana hoonega kinnistu ja lammutamise kokkulepped vajavad eraldi hindamist. Müügikuulutuse sõna „krunt” ei anna maksustamiseks piisavat vastust. Kontrolli planeeringuid, registriandmeid ja seda, mida müüja lepingu järgi tegelikult üle annab. Täpsemalt: MTA ehitusmaa ja lammutamise selgitus.
5. Kasutatud eluruumi ei saa lihtsalt kokkuleppel maksustada
Kui uue või oluliselt parendatud ehitise kohustusliku maksustamise erand ei rakendu, on kasutatud eluruumi müük maksuvaba. Müüja ei saa valida maksustamist selleks, et varasemalt maha arvatud käibemaks säilitada.
Ruumide puhul loevad nii dokumentides olev kasutusotstarve kui ka tegelik kasutamine. „Külaliskorter” või „äripind” registris ei taga iseenesest õigust käibemaksu lisada ja maha arvata, kui tegelikult antakse inimesele eluruum. Säilita kasutusplaani ja tegeliku tegevuse tõendid. Vt MTA selgitust ruumi tegeliku kasutuse kohta.
6. Äripinna maksustamise valik tee enne käibe tekkimist
Kasutatud mitteeluruumi müüki ja äripinna üüri saab maksukohustuslane tingimustel vabatahtlikult maksustada. MTA-d tuleb sellest enne käibe toimumist samal maksustamisperioodil või varem kirjalikult teavitada. Üksnes lepingusse kirjutatud „lisandub käibemaks” ei asenda teavitust. Ettemakse võib tähendada, et käive tekib enne notariaalset müügilepingut.
Võrdle müüja võimalikku sisendkäibemaksu tagasimakset ja ostja mahaarvamisõigust. Maksustamine ei ole igas tehingus automaatselt parim valik. Äripinna üüri vabatahtliku maksustamise valik seob üldjuhul vähemalt kaheks aastaks. Reeglid: MTA kinnisasja maksustamise valik ja KMS § 16 lg 3–4 ning § 11.
7. Pöördmaksustamine ei kehti igale kinnisvaratehingule
Kui kasutatud kinnisasja müük maksustatakse valiku alusel ning mõlemad pooled on Eesti käibemaksukohustuslased, rakendub siseriiklik pöördmaksustamine. Ostja maksab müüjale käibemaksuta hinna ja arvestab käibemaksu enda deklaratsioonis. Maha saab ta selle arvata ainult oma mahaarvamisõiguse ulatuses.
Arvel peab olema märge „pöördmaksustamine” ning nõuetekohaselt näidatud ka käibemaksusumma. Uue ehitise kohustuslikult maksustatavale müügile ega äripinna üürile see erikord ei laiene. Kontrolli mõlema poole maksukohustuslase staatust ja maksmisele kuuluvat summat enne raha liikumist. Vt MTA pöördmaksustamise juhendit.
8. Üüri ja majutust ei erista automaatne kolme kuu piir
Eluruumi üür on maksuvaba ning seda ei saa valiku alusel maksustada. Majutusteenust osutav maksukohustuslane rakendab majutusele või majutusele koos hommikusöögiga 13% määra; muude lisateenuste määr tuleb eraldi hinnata.
Kolm kuud ei ole üldine piir, mis muudaks üüri majutuseks või vastupidi. Hinnata tuleb teenuse sisu tervikuna: kas klient saab ajutise ööbimise või endale eluruumi, kuidas teenust pakutakse, millised on lepingutingimused ja kõrvalteenused. Platvormil avaldatud kuulutus üksi küsimust ei lahenda. Vt MTA üüri ja majutuse eristamise juhendit.
Eestis asuva kinnisvara üüri käibe koht on Eesti ka siis, kui üürnik on teise ELi riigi ettevõte. Tema välisriigi käibemaksunumber ei muuda Eesti kinnisvara üüri tavaliseks ühendusesiseseks pöördmaksustatavaks teenuseks. Alus: MTA kinnisasja üüri juhend.
9. Ostu käibemaksu mahaarvamine sõltub kasutusest
Ettevõtte nimi arvel ja käibemaksukohustuslase number ei anna automaatselt õigust kogu ostu käibemaksu tagasi küsida. Maksuvaba eluruumi üüri tarbeks tehtud ostude sisendkäibemaksu maha arvata ei saa. Maksustatava tegevuse puhul saab seda teha vastava õiguse ulatuses.
Kui ettevõttel on nii maksustatav teenusäri kui ka maksuvaba korteriüür, tuleb eristada kummagi tegevuse ostud ja ühiskulud. Kinnisvara enda puhul hinnatakse selle konkreetset kasutust. Ka omaniku isiklik kasutus tuleb eraldi käsitleda. Raamatupidajaga tuleb kokku leppida kulude eristamine ja tõendid, mille põhjal osatähtsust hinnatakse. Eraldi äriühingu loomine ei asenda seda analüüsi. Vt sisendkäibemaksu osalise mahaarvamise põhimõtteid.
10. Alates 2025. aastast võib esimene kasutus tuua kogu mahaarvamise korrigeerimise
Põhivara ostmisel lähtutakse kavandatud maksustatavast kasutusest. Kui põhivara võetakse esmakordselt kasutusele 1. jaanuaril 2025 või hiljem, tuleb mahaarvamine kasutuselevõtmise kuul viia täies ulatuses vastavusse tegeliku maksustatava kasutuse osatähtsusega. See puudutab ka enne 2025. aastat ostetud, kuid hiljem kasutusele võetud põhivara.
Väljamõeldud näide. Ettevõte arvab majutuse plaani alusel ostult maha 24 000 eurot käibemaksu. Tegelikult annab ta korteri esmakordsel kasutuselevõtul 2026. aastal täielikult maksuvabalt eluruumina üürile. Siis tuleb kasutuselevõtmise kuul tagasi arvestada kogu 24 000 eurot, mitte ainult aasta kümnendik. Rahaplaan peab selle välja kannatama. Vt MTA 2025. aastast kehtiva reegli näidet.
11. Kümne aasta jälgimine mõjutab ka müügihinda
Kinnisvara kasutust jälgitakse kümne kalendriaasta jooksul, arvestades esimeseks ka kasutuselevõtmise aastat. Pärast esmast korrigeerimist toimub aastane korrigeerimine üldjuhul 1/10 ulatuses. Vara väärtust suurendavatel parendustel on oma jälgimisperiood. Maksuvabal müügil võib tekkida korrigeerimine korraga kogu järelejäänud perioodi eest, kaasa arvatud müügiaasta. Korrigeerimine võib sobivatel tingimustel toimuda ka ettevõtja kasuks, kui maksuvaba kasutus asendub maksustatavaga. Vt MTA korrigeerimise selgitust.
Teine väljamõeldud näide. Eesti maksukohustuslane ostis ja võttis 2022. aastal kasutusele äripinna hinnaga 120 000 eurot + tollane 20% käibemaks ehk 24 000 eurot. Kogu sisendkäibemaks arvati õiguspäraselt maha. Pinda kasutati 2022–2025 täielikult maksustatavaks tegevuseks; hilisemaid parendusi ei ole. Aastal 2026 müüakse pind 180 000 euroga. Jälgimisperiood on 2022–2031: neli aastat on möödunud ja koos müügiaastaga on alles kuus.
| Kirje | Maksuvaba müük | Valiku alusel maksustatud müük |
|---|---|---|
| Müüjale laekuv hind | 180 000 | 180 000 |
| Varasema sisendkäibemaksu tagasimakse | 24 000 ÷ 10 × 6 = 14 400 | 0 |
| Müüjale jääv raha enne muid kulusid ja makse | 165 600 | 180 000 |
Maksustatud variandis eeldame nõuetekohast MTA teavitust, mõlema poole Eesti maksukohustuslase staatust ja ostja täielikku mahaarvamisõigust. Ostja arvestab pöördmaksustamisel 43 200 eurot käibemaksu (180 000 × 24%) ning saab selle samas ulatuses maha arvata. Kui ostjal mahaarvamisõigust pole, tekib talle lisakulu ning läbiräägitav hind võib muutuda. Võrdle mõlema poole kogukulu. Tabeli raha ei ole müügikasum.
Pane võimalik korrigeerimine investeeringu eelarvesse ja maksekuu rahaprognoosi juba müüki kavandades.
12. Osaluse müük ja ettevõtte üleandmine on eri tehingud
Kinnisvara omava äriühingu osaluse müük ei ole sama mis kinnisasja müük. Kinnisvara jääb endiselt äriühingule ning tema varasemad maksukohustused ja sisendkäibemaksu jälgimine ei kao omaniku vahetumise tõttu. Ostja peab uurima ka ettevõtte maksuarvestuse ajalugu.
Eraldi võimalus on toimiva ettevõtte või selle osa üleandmine võlaõigusseaduse tähenduses. Tingimustele vastav üleandmine ei ole käive, kuid sisendkäibemaksu edasise korrigeerimise kohustus võib minna ülevõtjale. Kinnisasja nimetamine lepingus „ettevõtteks” ei tõenda nende tingimuste täitmist. Seda struktuuri tuleb hinnata tehingu tegeliku sisu järgi. Vt MTA ettevõtte üleandmise ja korrigeerimise selgitust.
Mida raamatupidajale enne tehingut saata?
Anna raamatupidajale või maksunõustajale info enne siduvat hinnakokkulepet ja ettemakset. Nii saab tulemus mõjutada veel hinda, lepingut ja rahastust.
- Tehing ja hind: müük, ost või üür; lepingu kavand, maksegraafik ning kas summa sisaldab käibemaksu või lisandub see.
- Objekt ja ajalugu: registriandmed, planeeringud, esmase kasutuselevõtu ning müükide kuupäevad ja tegeliku kasutuse tõendid.
- Varasemad kulud: ostu- ja parendusdokumendid, maha arvatud käibemaks ning senised korrigeerimised.
- Edasine kasutus: kontor, maksustatud üür, eluruumi üür, majutus või segakasutus; samuti ostja ja müüja maksukohustuslase staatus.
- Vajalik otsus: maksustamise võimalus, MTA teavituse tähtaeg, arve käsitlus ja võimalik tagasimakse.
Käibemaksu üldloogika aitab üle vaadata käibemaksu põhitõdede artikkel. Kui plaanid ettevõtte kinnisvaratehingut, võta ühendust, et arutada selle mõju raamatupidamisele ja rahavajadusele enne tehingu tegemist.
Artikkel käsitleb 3. novembril 2026 kehtivaid Eesti reegleid. Näited on väljamõeldud ja nende eeldused on tekstis välja toodud. Konkreetse tehingu käsitlus sõltub selle asjaoludest.