Diskonteeritud rahavoogude meetod

Diskonteeritud rahavoogude meetod võimaldab hinnata ettevõtte, projekti või mõne varaobjekti õiglast väärtust.

Diskonteeritud rahavoogude meetod on matemaatiline meetod, kus on suur roll hinnangutel. Hinnang on tihti subjektiivne ja seetõttu on ka tulemus subjektiivsem kui pealtnäha paistab.

Diskonteeritud rahavoogude meetodit saab kasutada:

• Ettevõtte väärtuse hindamisel

Kui soovitakse teada ettevõtte tulevikuväärtust, siis tuleb arvesse võtta prognoositavaid rahavooge ning ettevõtte kasvu, nii lähemate aastate kasvu kui ka pikaajalist kasvu. Mida suuremad on prognoositavad rahavood ja kasv, seda väärtuslikumaks ettevõtet peetakse. Diskonteeritud rahavoogude meetodit võivad kasutada ka investorid, hindamaks ettevõttesse investeerimise mõttekust.  

Täpsemalt loe siit. 

• Projekti hindamisel või projektide võrdlemisel

Hinnatakse projektiga seotud tulevasi rahavoogusid, diskonteeritakse ja võrreldakse esialgse investeeringuga. Sellise meetodi abil saab projekti kasumlikkust korrektsemalt hinnata ja erinevaid projekte omavahel võrrelda.

• Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse hindamisel

Kui ettevõte on otsustanud kinnisvarainvesteeringut kajastada õiglases väärtuses, siis üks lubatud meetod on diskonteeritud rahavoogude meetod (RTJ6 p 19), eeskätt kui aktiivne turg puudub. Selleks prognoositakse objektiga seotud tuleviku rahavoog ja diskonteeritakse. Prognoosimisel ei tohi unustada objekti remondi ja hooldusega seotud rahavooge ning võimalikke kasutusviisi muutusega kaasnevaid rahavooge. 

Hea ülevaade on siin.

• Materiaalse ja immateriaalse vara vara väärtuse testimisel

Kui on viiteid, et vara väärtus võib olla langenud, tuleb vara väärtust testida ja vajadusel kaetavale väärtusele alla hinnata

Eesti finantsaruandluse standardite järgi tuleb vara väärtuse test läbi viia vaid siis, kui on märke, mis võivad viidata vara võimalikule väärtusel langusele (RTJ 5p54):

1. vara turuväärtus on langenud oluliselt kiiremini kui aja möödumise või vara tavapärase kasutamise tulemusena võiks eeldada
2. üldine majanduskeskkond ja turusituatsioon on halvenenud
3. turu intressimäärad on tõusnud
4. ettevõtte netovara väärtus on suurem ettevõtte hinnangulisest õiglasest väärtusest
5. varade füüsiline seisund on järsult halvenenud
6. varast või varade grupist saadavad tulud on väiksemad planeeritust
7. ettevõte kavatseb lõpetada mõningaid tegevusvaldkondi või sulgeda mõningaid osakondi või müüa varasid planeeritust varem

Kui varaobjekti rahavood on teistest eristatavad, siis viiakse vara väärtuse test läbi selle konkreetse objekti suhtes, sellega seotud rahavoogude alusel.

Kui mitte, siis viiakse vara väärtuse test läbi raha genereeriva üksuse suhtes, kuhu antud varaobjekt kuulub. Väärtuse test firmaväärtuse suhtes viiakse alati läbi koos raha genereeriva üksusega, mille juurde firmaväärtus kuulub.

Raha genereerivaks üksuseks on ettevõte või tema osa. Hindamise objektiks on siis ettevõtte bilansi (või selle osa) netovarade väärtus, mille sisse aga ei arvestata raha, investeeringuid, võetud laene – ehk neid bilansi osi, mis on seotud finantseerimise ja investeerimisega, mitte äritegevusest raha genereerimisega.

Väärtuse testi käigus leitakse vara kaetav väärtus, mis on suurem neist kahest näitajast:

1.  vara õiglasest väärtusest (miinus müügikulutused) ja
2.  vara kasutusväärtusest.

Piisab kui üks neist kahest on suurem kui testitav väärtus, siis ei pea teist arvutama ega allahindlust tegema.

Õiglane väärtus on seotud müügivõimalusega, turuhinnaga. 

Kasutusväärtuse hindamiseks prognoositakse järgneva viie aasta äritegevusega seotud rahavood, edasised rahavood ning arvutatakse nende nüüdisväärtus. 

Arvestatakse ainult äritegevusega seotud rahavoogusid, finantseerimise ja investeerimisega seotud rahavood jäetakse välja. 

Praktikas võetakse aluseks prognoositud EBITDA, millele võib juurde arvestada ka käibekapitali muutused (kui need on olulised).