Kuidas kajastada kinnisvarainvesteeringuid – kas õiglases väärtuses või soetusmaksumuses

Investeeringuks soetatud kinnisvara kajastamisel raamatupidamises on kaks võimalust – kajastada seda õiglases väärtuses või soetusmaksumuses. Sõltuvalt majanduse seisust ja kinnisvaraobjekti asukohast võib kinnisvarainvesteeringu kajastamiseks sobiv meetod olla erinev. Vahetevahel võib ette tulla ka olukordi, kus varasemalt rakendatud meetodit on otstarbekas vahetada. Sealjuures on tähtis teada, et eelmiste perioodide andmeid ümber ei hinnata.

Kinnisvara raamatupidamise erisused

Kinnisvara raamatupidamises on oma kindlad reeglid ja erisused, näiteks tuleb teada kinnisvara käibemaksustamise põhitõdesid ja seda, millal käibemaks juurde lisada ning millal seda mitte mingil juhul lisada ei tohi.

Kinnisvara puhul tuleb eristada ka seda, kas kinnisvara kasutatakse kontorina või näiteks laoruumina või on see soetatud investeerimise eesmärgil.

Kinnisvarainvesteeringuks nimetatakse kinnisvaraobjekti, mida hoitakse investeerimise eesmärgil ja mida ei kasutata tavapärase äritegevuse käigus. Kinnisvarainvesteeringul on nii materiaalse põhivara kui finantsinvesteeringu tunnused.

Kinnisvaraobjekt võib olla maa ja/või hoone (või osa hoonest), samuti hoonestusõigus.

Investeerimise eesmärk võib olla renditulu teenimine, väärtuse kasv või mõlemad.

Kuigi kinnisvarainvesteeringud sarnanevad füüsiliselt materiaalse põhivaraga, erineb nende kasutuseesmärk oluliselt muu põhivara kasutusest. Kinnisvarainvesteeringust tekkivad rahavood ja investeeringu õiglane väärtus on tavaliselt märksa täpsemini ja usaldusväärsemalt hinnatavad kui muu põhivara rahavood ja õiglane väärtus.

Kinnisvarainvesteering võib olla nii ettevõtte omanduses kui kapitalirendiga finantseeritud.

Teatud juhtudel võib kinnisvarainvesteeringuna kajastada ka kasutusrendina kasutatavat kinnisvara, seda juhul, kui kinnisvara vastab muus osas kinnisvarainvesteeringu definitsioonile ja eeldusel, et rentnik saab kinnisvara õiglast väärtust mõõta järjepidevalt ilma liigsete kulutuste või pingutuseta.

Kinnisvarainvesteeringu kajastamine raamatupidamises

Esmasel kajastamisel võetakse kinnisvarainvesteering bilansis arvele soetusmaksumuses. Soetusmaksumus sisaldab ostuhinda ja otseselt soetamisega seotud kulutusi, nagu näiteks notaritasu, riigilõiv, nõustajatele makstud tasu ja muud kulud, ilma milleta ei oleks tehingut toimunud.

Tasudes kinnisvara eest järelmaksuga, loetakse investeeringu soetusmaksumuseks makstava tasu nüüdisväärtus. Vahe tasu nominaalväärtuse ja nüüdisväärtuse vahel kajastatakse intressikuluna järelmaksu perioodil.

Edaspidi võib kinnisvarainvesteeringut kajastada õiglases väärtuses või soetusmaksumuses.

Meetodi valimisel tuleb arvesse võtta, kes on aruande tarbijad ja millist infot nad vajavad. Kui ettevõttel on mitu omanikku või investeeringud on soetatud pangalaenuga, siis on hindamine vajalik. Üksikomaniku puhul ei ole see nii oluline.

Meetodi valik sõltub sellest:

1) kui suur on hindamisega seotud rahaline ja ajaline kulu
2) kui usaldusväärne on hindamine
3) milline on kasu aruande lugejale.

Kinnisvarainvesteering, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt ning mõistliku kulu ja pingutusega hinnata, kajastatakse üldjuhul õiglase väärtuse meetodil.

Tõest turuväärtust saab aga välja arvutada vaid aktiivse turu olemasolul. Arvutustes võib tugineda ka hiljuti toimunud tehingute hindadele sarnaste objektide osas (kui neid on).

Igal juhul peab meeles pidama, et mida madalam on õiglase väärtuse hinnangu usaldusväärsus, seda väiksem on sellest informatsioonist saadav kasu aruande lugejale. Ja omakorda, seda vähem on õigustatud hindamiseks tehtud kulu ja pingutus.

Kuidas rakendada õiglase väärtuse meetodit

Õiglase väärtuse meetodi puhul kajastatakse kinnisvarainvesteering igal aruandekuupäeval õiglases väärtuses. Väärtuse muutusest tulenevad kasumid/kahjumid kajastatakse aruandeperioodi kasumiaruandes.

Õiglases väärtuses kajastatavalt kinnisvarainvesteeringult ei arvestata amortisatsiooni. Parenduskulud kajastatakse perioodikuluna (see tähendab, et parendusest tekkinud väärtuse tõus võetakse arvele õiglase väärtuse kasvu kaudu).

Parim indikaator kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse kohta on selle turuväärtus.

Turuväärtuseks loetakse soodsaim hind, mida müüja võiks saada avatud turul objekti müümisel või ostja selle ostmisel. Turuväärtuseks ei loeta eritingimustel toimuva tehingu hinda nagu näiteks kiirmüügihind.

Turuväärtuse määramisel peab:

• tuginema aruandekuupäeva reaalsele turuinfole, mitte hüpoteetilisele infole
• võtma arvesse kõiki investeeringu väärtust mõjutavaid tegureid, sh objekti asukoht, füüsiline seisund, eksisteerivad rendilepingud, turu üldine aktiivsus ja muud väärtust mõjutavad tegurid
• arvestama aruandekuupäeva ja hindamispäeva vahelisel perioodil toimunud sündmusi, mis võiksid mõjutada investeeringu väärtust
• kasutama ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, v.a juhul kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste.

Pikaajaliste rendilepingutega kaetud kinnisvarainvesteeringuid võib hinnata ka diskonteeritud rahavoogude meetodil. Sellest oleme pikemalt kirjutanud finantsvarade kajastamise artiklis.

Parenduste kajastamine

Kui kinnisvarainvesteeringu kajastamiseks kasutatakse soetusmaksumuse meetodit, siis tuleb otsustada, kas objektiga seotud kulutusi kajastada perioodi kuludes või lisada need objekti maksumusele.

Soetusmaksumusele saab lisada:

• olulised parendused nagu kapitaalremont (nt ehitatakse juurde vahesein, paigaldatakse sisseehitatud mööbel) – ehk asjad, mis on jäävad ja mida eraldi kaasa võtta ei saa
• vahetatud komponendid (nt katus) – sellisel juhul tuleb asendatava komponendi jääkmaksumus bilansist maha kanda (hinnanguliselt).

Soetusmaksumuse kasutamisel tuleb perioodi kuludesse kanda:

• jooksev hooldus
• nö sanitaarremont (tapeedi vahetus, seinte värvimine).

Rakendades kinnisvarainvesteeringu kajastamisel õiglase väärtuse meetodit, võetakse väärtuse muutus arvesse ümberhindlusel. Kõik täiendavad arved kantakse jooksvalt perioodi kuludeks.

Arvestusmeetodi vahetamine

Kui sul on mitu kinnisvaraobjekti, siis on lubatud ka variant, kus osad kinnisvarainvesteeringud (mida saab jätkuvalt usaldusväärselt ja mõistlikult hinnata) kajastatakse õiglases väärtuses ja teised soetusmaksumuses.

Samuti on lubatud arvestusmeetodit mõjuvatel põhjustel vahetada, näiteks kui majandussituatsioon ja turuolukord seda nõuavad.

Õiglaselt väärtuselt soetusmaksumusele ülemineku põhjuseks saab olla eeskätt sarnaste turutehingute puudumine aruandeperioodil. Lihtsalt niisama ei ole lubatud meetodit „kehvema“ vastu vahetada.

Kui õiglane väärtus asendada soetusmaksumuse meetodiga, hakatakse alates sellest kuupäevast objekti amortiseerima samamoodi nagu muud materiaalset põhivara, lähtudes objekti järelejäänud kasulikust elueast.

Kui soetusmaksumus asendada õiglase väärtuse meetodiga, siis kajastatakse ümberliigitamise päeva seisuga arvestatud kinnisvarainvesteeringu ümberhindamisest saadud kasum või kahjum kasumiaruandes muude äritulude või kulude real.

Eelmiste perioodide andmeid ümber ei hinnata, muutus toimub otsuse kuupäeva seisuga.

Kui turusituatsioon taastub, siis on lubatud kajastusmeetod ka eelmise vastu tagasi vahetada. Oluline on, et seda tehtaks läbimõeldult ja oleks olemas põhjendus, miks ühel või teisel perioodil kajastusmeetodit muudeti.