Kinnisvarainvesteeringu raamatupidamine: õiglane väärtus või soetusmaksumus?
Uuendatud 5. novembril 2026. Esmakordselt avaldatud 28. mail 2020.
Kinnisvarainvesteeringu arvestusmeetod mõjutab bilanssi ja aruandekasumit, kuid ümberhindlus ise ettevõttele raha juurde ei too. Omanikuna tasub mõista, miks sama üürikinnisvara võib eri arvestusmeetoditega anda erineva kasuminumbri ning milliseid dokumente raamatupidaja vajab.
Juhend lähtub Eesti finantsaruandluse standardist. Esmalt tuleb selgitada vara kasutusotstarve ja ettevõtte aruandluse valik; seejärel saab võrrelda õiglast väärtust ja soetusmaksumust. Kui kinnisvara alles plaanid ettevõtte kaudu soetada, vaata ka ettevõtte kaudu investeerimise eeliseid ja piiranguid.
Kas sinu kinnisvara on kinnisvarainvesteering?
Kinnisvarainvesteering on maa, hoone või selle osa, mida hoitakse eelkõige renditulu teenimiseks, väärtuse kasvuks või mõlemaks. Näiteks pikaajaliselt väljaüüritav korter võib olla kinnisvarainvesteering ka siis, kui üürimine ongi ettevõtte põhitegevus.
- Ettevõtte enda kontor või ladu kuulub üldjuhul materiaalse põhivara hulka.
- Tavapärase äritegevuse käigus müügiks ehitatav korter on üldjuhul varu.
- Väljaüürimiseks hoitav, ajutiselt rentnikuta hoone võib endiselt olla kinnisvarainvesteering.
- Osaliselt enda kasutuses olev hoone vajab osade eraldi arvestust: oma kontor ja väljarenditav osa võivad kuuluda eri varagruppidesse.
Oluline on tegelik kasutus ja selle muutumine. Hoone väljaüürimine, oma kasutusse võtmine või müügiks arendamine tuleb raamatupidajale õigel ajal teatada. Kapitalirenditud objekti puhul tuleb hinnata ka lepingu sisu. Liigitamise alused annab RTJ 6, punktid 5–10.
Ostuhind ja bilansiline väärtus ei tähenda sama
Kinnisvarainvesteering võetakse alguses arvele soetusmaksumuses. Ostuhinnale lisanduvad soetamisega otseselt seotud kulud, näiteks notaritasu, riigilõiv ja tehinguks vajalik nõustamine. Edasine bilansiline väärtus sõltub valitud arvestuspõhimõttest.
Soetusmaksumuse meetodi korral vähendavad hoone väärtust amortisatsioon ja vajaduse korral allahindlus. Maa ja hoone maksumus tuleb eristada, sest maad üldjuhul ei amortiseerita. Õiglase väärtuse meetodi korral kajastub aruandekuupäeva hinnanguline väärtus ning muutus läheb kasumiaruandesse.
Ostu käibemaks, selle mahaarvamise õigus ja hilisemad korrigeerimised vajavad eraldi kontrolli. Neid käsitleb kinnisvara käibemaksu juhend. Arvestusmeetodi valik ei asenda käibemaksuanalüüsi.
Õiglane väärtus või soetusmaksumus: mida võrrelda?
RTJ 6 lubab rakendada järjepidevalt üht kahest põhimõttest: kajastada kõiki kinnisvarainvesteeringuid soetusmaksumuse meetodil või kasutada õiglast väärtust neil objektidel, mille puhul see on usaldusväärselt leitav mõistliku kulu ja pingutusega, ning ülejäänutel soetusmaksumust.
Mikroettevõtja lühendatud aastaaruandes õiglast väärtust kasutada ei saa. Kui mikroettevõtja soovib rakendada õiglase väärtuse meetodit, tuleb aruandluse valik ja suurema mahuga aruande nõuded partneriga läbi mõelda. Väike ettevõte ei pea automaatselt kasutama mikroettevõtja aruannet. Piirangut selgitab RTJ 1, punkt 7.
| Küsimus | Soetusmaksumuse meetod | Õiglase väärtuse meetod |
|---|---|---|
| Mis summa on bilansis? | Soetusmaksumus, millest on maha arvatud kulum ja allahindlused. | Aruandekuupäeva põhjendatud õiglane väärtus. |
| Kas hoonet amortiseeritakse? | Jah, lähtudes kasulikust elueast ja lõppväärtusest. | Ei. Väärtuse muutus kajastub ümberhindluses. |
| Mis mõjutab kasumit? | Muu hulgas amortisatsioon ja võimalik allahindlus. Pelk turuhinna tõus kasumit ei suurenda. | Muu hulgas väärtuse tõus või langus, ka ilma objekti müümata. |
| Milliseid hinnanguid on vaja? | Maa ja hoone jaotus, kasulik eluiga, lõppväärtus ning väärtuse languse kontroll. | Iga aruandekuupäeva väärtus koos hindamise aluse ja tõenditega. |
Omanike ja panga infovajadus, hinnangu usaldusväärsus ning hindamise kulu aitavad otsust kaaluda. Pangalaen ei tee õiglast väärtust automaatselt kohustuslikuks. Pank võib küsida hindamisakti ka siis, kui raamatupidamises kasutatakse soetusmaksumust. Meetodit ei valita soovitud kasuminumbri järgi.
Näide: sama kinnisvara, erinev kasum, sama rahavoog
Väljamõeldud näide. Ettevõtte üürikinnisvara soetusmaksumus on 200 000 eurot: maa 40 000 ja hoone 160 000 eurot. Aasta alguse bilansiline väärtus on mõlemas variandis 200 000 eurot ja varasemat kulumit ei ole. Hoone amortisatsioon on näite eeldusena 4000 eurot aastas. Aasta üüritulu on 18 000, jooksvad kulud 4000 ning laenuintress 3000 eurot. Kõik need summad on aasta jooksul laekunud või tasutud.
Aasta lõpu õiglane väärtus on põhjendatud hinnangu järgi 215 000 eurot. Soetusmaksumuse variandis allahindlust vaja ei ole. Näites pole parendusi, makse ega muid tehinguid; õiglase väärtuse variandis ei koostata mikroettevõtja lühendatud aruannet.
| Näitaja | Soetusmaksumuse meetod | Õiglase väärtuse meetod |
|---|---|---|
| Üüritulu miinus jooksvad kulud ja intress | 11 000 € | 11 000 € |
| Amortisatsiooni mõju kasumile | −4000 € | 0 € |
| Ümberhindluse mõju kasumile | 0 € | +15 000 € |
| Aruandekasum | 7000 € | 26 000 € |
| Kinnisvara bilansiline väärtus aasta lõpus | 196 000 € | 215 000 € |
| Raha muutus enne laenu põhiosa makseid | +11 000 € | +11 000 € |
Kui ettevõte maksab lisaks tagasi 6000 eurot laenu põhiosa, jääb selle aasta nimetatud laekumistest ja maksetest raha juurde 5000 eurot. Põhiosa tagasimakse vähendab raha ja laenukohustist, mitte kasumit. Ümberhindluse 15 000 eurot kontole ei laeku ning amortisatsioon 4000 eurot kontolt ei lahku.
Omanikule on seetõttu kasulik eristada üüritegevuse tulemust, finantseerimiskulusid, väärtuse muutust ja vaba raha. Sama mõtet avab kasumi ja raha erinevuse juhend.
Kuidas kinnisvara väärtust põhjendada?
Õiglane väärtus vajab aruandekuupäevale vastavat turuinfot. Arvesse lähevad muu hulgas asukoht, seisukord, üürilepingud ja turuolukord. Ühe müügikuulutuse soovitud hind ei ole iseenesest piisav tõend.
Aktiivse turu puudumisel võib kasutada teisi sobivaid hindamismeetodeid, näiteks kohandatud võrdlustehinguid või diskonteeritud rahavooge. Viimase puhul hinnatakse tulevasi rahavooge ja nende tänast väärtust; eeldused üüri, vakantsuse, kulude ja diskontomäära kohta peavad olema põhjendatud.
RTJ 6 järgi tuleb õiglase väärtuse hindamisel kasutada ettevõttevälist professionaalset hindajat, välja arvatud juhul, kui ettevõttel on vastava kvalifikatsiooniga spetsialistid. Kui hinnang on tehtud teisel kuupäeval, tuleb selgitada selle sobivus aruandekuupäevale. Hindamisakti tellimus ja eeldused tasub enne raamatupidajaga kooskõlastada.
Remont või parendus: mida arvestuses jälgida?
Soetusmaksumuse meetodil on jooksev hooldus ja remont perioodikulu. Tulevast majanduslikku kasu suurendav parendus lisatakse vara maksumusse siis, kui kajastamise tingimused on täidetud. Näiteks katuse asendamisel tuleb arvestada ka vana komponendi jääkmaksumuse mahakandmist. Arve nimetus „remont” üksi käsitlust ei otsusta.
Õiglase väärtuse meetodil võetakse parendusega lisandunud väärtus arvesse aruandekuupäeva ümberhindluses. Olemasoleva objekti parenduskulu võib seetõttu kajastuda jooksvalt kuluna. Uue hoone ehitamist või eraldi vara soetamist tuleb hinnata tehingu sisu järgi. Samuti tuleb vältida sisustuse topeltkajastamist, kui see juba sisaldub kinnisvara hinnangulises väärtuses.
Kas arvestusmeetodit võib vahetada?
Erista ajutist hindamisraskust ja arvestuspõhimõtte muutmist. Kui ettevõte rakendab õiglase väärtuse põhimõtet, kuid ühe objekti väärtust ei saa enam usaldusväärselt mõistliku kulu ja pingutusega hinnata, näeb RTJ 6 punkt 16 ette selle objekti kajastamise soetusmaksumuse meetodil.
Üleminekuhetke bilansiline väärtus saab uueks soetusmaksumuseks; hoonet hakatakse vajaduse korral amortiseerima. Kui õiglane väärtus muutub taas usaldusväärselt hinnatavaks, tuleb sama põhimõtte raames õiglase väärtuse arvestus taastada. Võrdlustehingute vähesus üksi ei välista teiste hindamismeetodite kasutamist.
Kogu arvestuspõhimõtte vabatahtlik muutmine on teine küsimus. See vajab RTJ 1 kohast põhjendust ning mõju kajastatakse üldjuhul tagasiulatuvalt, arvestades juhendi erandeid. Seetõttu ei saa kõigi meetodimuutuste kohta öelda, et varasemad võrdlusandmed jäävad muutmata. Muutus ja selle mõju tuleb partneriga enne aruande koostamist läbi töötada.
Millised dokumendid raamatupidajale anda?
- Ostuleping ja soetuskulud: ostuhind, tehingutasud ning maa ja hoone väärtuse jaotuse alus.
- Objektide nimekiri ja kasutus: väljaüüritav, enda kasutuses, ehitamisel või müügiks; muutuste kuupäevad.
- Üürilepingud ja arveldused: üür, tagatisrahad, soodustused, võlgnevused ning omaniku ja üürniku kulude jaotus.
- Remondi- ja ehitusdokumendid: tööde sisu, arved, valmimise aeg ning asendatud komponendid.
- Laenuleping ja pangaväljavõtted: põhiosa, intress, tasud ja aasta lõpu jääk eraldi.
- Väärtuse hinnangu tõendid: hindamisakt ja eeldused või soetusmaksumuse meetodi puhul andmed kasuliku eluea, lõppväärtuse ning võimaliku väärtuse languse kohta.
Lepi partneriga kokku, millist ülevaadet vajad iga kuu või kvartali järel. Omaniku aruandes võiksid üüritulu, tegevuskulud, intressid, laenu põhiosa ja ümberhindlus olla eristatavad. Aasta lõpu üldise kontrollnimekirja leiad aastaaruande koostamise juhendist.
RobbyBobby teeb vajadusel korrektse ja detailse raamatupidamise ning selle peale sobiva aruandluse. Kui soovid oma ettevõtte kinnisvara arvestuse ja aruandluse läbi mõelda, võta ühendust.
Allikad kontrollitud 5.11.2026. Juhend lähtub kuni 2026. aasta lõpuni alanud aruandeperioodidele kohalduvatest RTJ-dest. 1.01.2027 või hiljem algavatel perioodidel kohalduvad uued redaktsioonid; nende rakendamist ja dokumente vaata Rahandusministeeriumi lehelt. Arvuline näide on väljamõeldud ja selle eeldused ei ole hinnang turuhindadele ega tootlusele.